Kreditregeln bremsen leistbares Wohnen aus
Die KIM-Verordnung, die Kreditvergaben ein enges Korsett anlegt, läuft Mitte des Jahres aus. Es ist jedoch eine Fortführung unter anderem Namen geplant. Das macht insbesondere jungen Menschen den Zugang zu Wohneigentum nahezu unmöglich.
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Die sogenannte KIM-Verordnung lässt Kreditvergaben nur innerhalb eines engen Rahmens zu. Das geplante Auslaufen der Verordnung Mitte des Jahres sorgte für allgemeine Erleichterung: Allen voran bei Kaufinteressenten, die damit wieder die Chance bekommen, auf Kredite zugreifen zu können; bei der Bau- und Immobilienwirtschaft, da der stockende Neubau angekurbelt wird; und letztlich auch bei der Politik, da das Ziel leistbaren Wohnens ohne die KIM-Verordnung einen Schritt näher rückt. Doch nun plant die Finanzmarktaufsicht (FMA) mit zwei Nachfolgeregelungen, Kreditvergaben weiterhin streng zu begrenzen. Der vor allem für junge Menschen nur schwer erfüllbare Rahmen soll unverändert weiter gelten: 20 % Eigenkapital, Rückzahlung maximal 40 % des Nettoeinkommens und eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren. Nicht nur die Tiroler Politik, auch die betroffenen Branchen halten das Vorhaben der FMA für überzogen.
Wohnraum unter Druck
Die negativen Auswirkungen der KIM-Verordnung ließen sich in den letzten drei Jahren deutlich beobachten, wie die Obfrau der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Tiroler Wirtschaftskammer, Ellen Moll, erläutert: „Die Kreditvergaberichtlinien haben dazu geführt, dass viele Kaufinteressenten keine Finanzierung für Wohneigentum erhalten konnten. Infolgedessen ist die Nachfrage nach Mietobjekten erheblich gestiegen, was zu überproportionalen Mietpreissteigerungen in einigen Regionen geführt hat.“ In eine ähnliche Richtung geht auch die Kritik der Tiroler Landesinnung Bau: „Die KIM-Verordnung verunmöglicht in vielen Fällen die Schaffung von Wohnraum. Es ist absurd, dass zur gleichen Zeit die Menschen mehr Geld für die Miete ausgeben müssen und bei Mietzahlungen auch nicht gefragt wird, in welche Höhe des Einkommens diese erfolgen. Die ganze Thematik ist nicht zu Ende gedacht“, erklärt Landesinnungsmeister Patrick Weber.
Immobilienkredite sind streng reguliert. Bei Mieten wird hingegen nicht gefragt, in welcher Höhe des Einkommens diese erfolgen. Das führt zu einer Schieflage und untergräbt das Ziel des leistbaren Wohnens.
Patrick Weber
Bürokratie und Kosten senken
Die Immobilien- und Bauexpert:innen der WK Tirol sind sich einig, dass die KIM-Verordnung bzw. deren Fortführung unter einem anderen Namen die Schaffung von Eigentum behindert. Der Handlungsbedarf liegt auf einem ganz anderen Gebiet: „Die fortwährenden regulatorischen Anforderungen und die langen Genehmigungsverfahren führen zu unnötigen Kostensteigerungen im Neubau und stehen im Widerspruch zum Ziel des leistbaren Wohnens“, betont Ellen Moll. Auch die Bauinnung hat konkrete Lösungsvorschläge längst auf den Tisch gelegt: Ein 5-Punkte-Programm für leistbares Wohnen zielt auf eine Senkung der Herstellungskosten. Dazu würde beispielsweise der Verzicht oder zumindest die Reduktion unterirdischer Bauteile beitragen, die bis zu 30 % der Baukosten ausmachen. Mit systematisiertem Bauen lassen sich ebenfalls Einsparungen erreichen. Dabei geht es um effiziente Grundrisse, schlanke statische Konstruktionen und standardisierte Details. Eine Erhöhung der Baudichte ist eine weitere Möglichkeit, Grund und Boden zu sparen und gleichzeitig Wohngebäude effizient umzusetzen. All das kann Wohnen deutlich günstiger machen.
Durch die strengen Kreditvergaberegeln können viele Kaufinteressenten keinen Kredit erhalten. Sie müssen auf Mieten ausweichen – das hat die Nachfrage und damit die Mietpreise spürbar erhöht.
Ellen Moll
Investitionen im Baubereich
Unterstrichen wird die Forderung, überbordende Kreditfinanzierungsregeln einzuschränken, von der Sparte Bank und Versicherung der WK Tirol: Allein die Ankündigung, die KIM-Verordnung auslaufen zu lassen, hat zu einem spürbaren Anstieg der Nachfrage nach Wohnfinanzierungen geführt. „Diese erfreuliche Entwicklung darf nicht durch die Weiterführung der Restriktionen der KIM-Verordnung durch andere Instrumente untergraben werden“, betont der Obmann der Sparte Bank und Versicherung, Reinhard Mayr.
Die rechtliche Basis für die Verordnung – ein systemisches Risiko – liegt nicht mehr vor, Österreich braucht gerade jetzt Investitionen im Baubereich.
Die KIM-Verordnung wurde erlassen, um Risiken im Finanzsystem zu begrenzen. Diese Voraussetzung liegt nun nicht mehr vor. Daher sollten die Regeln für Kreditvergaben gelockert und damit Druck vom Wohnungsmarkt genommen werden.
Reinhard Mayr
Nachfolgeregelung mit Augenmaß
Die geplanten Folgebestimmungen der KIM-Verordnung verschärfen den Druck auf dem Wohnungsmarkt. Es bleibt zu hoffen, dass die Finanzmarktaufsicht eine Nachfolgeregelung für die KIM-Verordnung mit Augenmaß und Hausverstand findet, um den Traum vom leistbaren Wohnen für viele Tirolerinnen und Tiroler wieder näher rücken zu lassen.